Taxa de condomínio
Eis o motivo de constantes dúvidas, reclamações e discordância entre condôminos. A taxa de condomínio é o maior desafio dos condomínios hoje. Nesse texto vamos auxiliar o leitor a compreender o que é a taxa de condomínio e como é realizado o cálculo.
Inicialmente é importante compreender que a taxa de condomínio é única.
Nesse sentido a simples comparação de taxas de condomínios entre edifícios pode não representar um resultado correto em relação se a taxa cobrada é adequada ou não.
- Todo condomínio tem TAXA MENSAL?
Taxa mensal de condomínio é diferente de custo mensal.
Em alguns casos, principalmente em condomínio pequenos, sejam comerciais ou residenciais, as tarefas e despesas são divididas de maneira simples, sem a instituição de uma taxa mensal fixa.
Porém, todo o condomínio tem despesa, talvez não mensal, mas eventualmente serão necessárias manutenções de fachada, equipamentos e outros.
Nesse sentido, orientamos que existe a possibilidade e legalidade de instituição de cobrança de taxa mensal em qualquer condomínio, independentemente do número de unidades e se existem ou não grande número de despesas mensais.
ATENÇÃO ÀS INFORMAÇÕES DE VENDEDORES E IMOBILIÁRIAS!!!
É muito comum o comentário: “Quando comprei o imóvel, o vendedor me informou que não haveria taxa de condomínio” ou “Mas foi informado que a taxa de condomínio não passaria de R$ 50,00 por mês”.
É muito importante que antes de adquirir um imóvel, o comprador consulte o Registro de Imóveis e verifique a matrícula. Se o imóvel estiver em um condomínio, há grande probabilidade de ser instituída taxa de condomínio mensal que dependendo dos serviços e investimentos desejados ultrapasse o orçamento familiar.
Nessa hipótese, aconselhamos que antes de efetivar a compra, consulte condomínios do mesmo padrão para avaliar o custo de manutenção mensal.
- Como determinar o valor da TAXA MENSAL?
A taxa mensal do condomínio é determinada pela característica do condomínio e interesses dos condôminos. Existem diferenças para condomínios horizontais (casas) e verticais (apartamentos).
Também é importante esclarecer que nem sempre condomínios pequenos terão taxas de condomínio mais baixas do que condomínios com um maior número de unidades.
Em alguns casos, existem condomínios com portaria 24 horas, piscinas, salão de festas, sistemas de segurança, entre outros serviços que oferecem taxas mais atrativas, pois possuem um número considerável de unidades. Enquanto que outros condomínios, com poucas unidades, sem oferecer esses serviços, podem apresentar tarifa mais alta, pois tem custos com administração e manutenções que são divididos por um menor número de unidades.
Seguem exemplos de situações que aumentam custos mensais e devem ser considerados antes da compra de um imóvel:
- Elevadores;
- Extensas áreas verdes; e
- Portaria / funcionários para limpeza e manutenção.
- Taxa de condomínio fixa ou variável?
Tem sido frequente condôminos optarem pela taxa fixa mensal, pois assim podem programar o orçamento familiar com mais precisão.
Independente da forma de cobrança o importante para a taxa fixa é uma previsão adequada das despesas e investimentos para evitar balanço negativo e no caso da taxa variável uma previsão e controle adequado dos gastos para evitar variações na taxa mensal e pegar moradores desprevenidos.
Como entender o cálculo da taxa de condomínio?
- Identificar como é a divisão das despesas:
Em regra, a Convenção Condominial deve prever a forma da divisão das despesas, seja pela fração ideal do solo, igualitariamente ou consumo.
Esse ponto é importante principalmente em virtude dos condomínios com unidades de metragens diferentes. Nesses casos, se a divisão das despesas for realizada pela fração ideal é muito provável que tenham taxas de condomínio com valores diferenciados.
- Identificar quais despesas são cobradas:
As despesas cobradas na taxa de condomínio devem ser claras. Isso é válido para taxas variáveis mensalmente. Nessa situação é obrigação do síndico e administradora apresentarem documento que demonstre claramente o que está sendo cobrado.
Documentos com termos como “compras diversas”, “gastos diversos” não são aceitáveis. Os gastos devem ser discriminados de forma detalhada para evitar confusão.
As despesas normalmente cobradas são ordinárias como folha de pagamento, manutenção de elevadores, vigilância, honorários de síndico e administração, energia elétrica, materiais de consumo, consertos e manutenções.
Também é possível cobrar despesas extraordinárias para reformas ou investimentos. Nesse ponto se o custo representar um reajuste alto na taxa de condomínio é essencial prévia aprovação em assembleia.
- Condomínio possui funcionários?
Normalmente as despesas com pessoal representam uma parcela considerável dos gastos mensais do condomínio.
Aqui somam-se os salários, encargos trabalhistas, auxílio alimentação, transporte, plano de saúde, seguro de vida, uniformes e inclusive a previsão mensal para pagamento de férias, 13º e substituto em período de férias dos funcionários.
Ponto muito importante é o pagamento de funcionários terceirizados. Confira nosso artigo “Cuidados essenciais com folha de pagamento” para maiores informações.
- Fundo de Reserva
Valor cobrado mensalmente (em torno de 10% das despesas). É uma reserva de segurança para gastos emergenciais, como rompimento de tubulações ou acidentes que podem ter custo excessivo.
A cobrança mensal desse valor evita que numa situação dessa, haja necessidade de aumentar a taxa de condomínio ou realizar uma cobrança emergencial.
Atenção: não aconselhamos utilizar os recursos do fundo de reserva para custear manutenções ordinárias.
Sou obrigado a aceitar todos os custos do condomínio?
Ponto bastante controverso entre os moradores. É comum num mesmo condomínio identificarmos uma variação considerável de renda familiar entre os moradores.
Essa situação torna a administração do condomínio bastante complexa, pois de um lado haverá moradores solicitando reformas e melhorias e de outro moradores solicitando economia e redução de despesas.
Nesse ponto é importante algumas precauções antes de adquirir um imóvel em condomínio:
- Se é condomínio, precisará contar com um sistema de administração (síndico e administradora), isso já gerará um custo inicial.
- Serão realizadas assembleias, com custo de registros de atas, abertura de CNPJ, taxas bancárias e outros.
- Despesas básicas como energia da área comum, limpeza e manutenções básicas de portões, interfones, entre outros também devem ser contabilizadas.
- Investimentos iniciais comuns: compra de lixeiras, sistemas de segurança, entre outros.
O condômino é obrigado por lei a contribuir com as despesas de manutenções do condomínio e a taxa mensal será definida por maioria em reunião. Nessa situação não há como um condômino exigir tratamento diferenciado, pois não concorda.
Atenção: o síndico não pode instituir taxa irreal para construção de obras que não são necessárias ou ao menos úteis ao condomínio. Exemplo: aumento da taxa de condomínio ou gasto de fundos de poupança para construção de fonte decorativa.
Em contrapartida se for desejo da maioria dos condôminos e aprovado por assembleia, serviços como instalação de câmeras, sistema de interfone, melhoria da área de lazer e outros serviços poderão ser executados.
Exemplo prático:
Condomínio de 45 casas tem interesse em construir salão de festas. Convoca-se assembleia extraordinária e é aprovado por 35 proprietários a instituição de taxa adicional de R$ 100,00 mensais durante 12 meses para construção do salão de festas.
Essa cobrança é válida e deverá ser paga pelas 45 unidades, mesmo que esses 10 proprietários não concordem com o investimento. Isso porque de acordo com a legislação obras úteis, devem ser aprovadas por 50% das unidades.
O importante é antes de adquirir um imóvel em condomínio considerar o custo inevitável da taxa mensal e de investimentos em melhoria da segurança, lazer e outros.